Donar una vivienda a un hijo es una decisión de alto impacto patrimonial para la familia. A veces, la intención es asegurar un techo propio o facilitar la adquisición de un inmueble construido a lo largo de años. Sin embargo, cuando el beneficiario está casado o convive en pareja, la repercusión jurídica de la operación puede variar.
La escritura a nombre del hijo no resuelve de inmediato todas las posibles situaciones futuras. Es necesario considerar el régimen matrimonial o de convivencia, la protección de la vivienda familiar, los aportes económicos y los derechos sucesorios para evitar problemas posteriores al acto de transferencia.
La escribana Sonia Lukaszewicz, asesora jurídico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, explicó que, si la propiedad se dona directamente al hijo o se le entrega dinero para comprarla, el inmueble puede revestir el carácter de bien propio. Eso implica que la titularidad recae sobre el destinatario, siempre y cuando se documenten adecuadamente el origen de los fondos y se distinga la situación de la persona receptora del patrimonio de la protección que la ley otorga a su conviviente.
Al donarse una vivienda exclusivamente al hijo, la propiedad pertenece al beneficiario. La convivencia, por sí sola, no convierte al otro integrante de la pareja en copropietario ni le garantiza una porción de la vivienda. Es distinto distinguir entre la titularidad de la vivienda y la protección del hogar familiar.
Si el inmueble funciona como vivienda familiar, el titular podría necesitar el asentimiento de su conviviente para actos como vender, donar, hipotecar u otorgar otros actos de disposición, según el régimen aplicable y las condiciones de la unión convivencial. Este requisito protege el hogar, pero no transforma al conviviente en dueño.
La participación económica de la pareja también presenta matices. Contribuir con cuotas, financiar refacciones o aportar a mejoras no genera automáticamente un derecho de propiedad. En algunas circunstancias, puede surgir un reclamo económico que debe analizarse en función del origen y la finalidad de esos pagos.
Para evitar conflictos, Lukaszewicz recomienda, cuando ambos desean que la vivienda sea de ambos, definirlo desde el inicio. Una opción es adquirir el inmueble en condominio con porcentajes expresamente fijados. Si solo uno resulta propietario y el otro aporta, conviene documentar si esos pagos constituyen un préstamo, una donación o una contribución a los gastos comunes.
Dejar estas cuestiones en acuerdos verbales puede complicar la situación ante una posible separación o conflicto familiar. Los especialistas señalan que el Código Civil y Comercial establece regímenes diferentes entre matrimonio y convivencias, lo que determina distintos efectos sobre la vivienda y la titularidad. En casos así, la asesoría profesional resulta clave para evitar disputas futuras.
