Los créditos UVA vuelven a posicionarse como opción para comprar vivienda cuando falta dinero líquido, pero antes de firmar hay una cuenta clave que va más allá de la simple inflación.
La dinámica relevante es comparar cómo evoluciona la cuota y los ingresos familiares con el paso de los meses. Esa relación permite entender si el préstamo seguirá siendo manejable o si cada pago pasará a ocupar una porción creciente del sueldo.
La incidencia de la cuota cambia según la evolución de los salarios frente al UVA. Una particularidad de estos préstamos es que tanto la deuda como la cuota se actualizan conforme a la variación de precios; con el tiempo, el monto a pagar en pesos tiende a subir.
Este aumento no implica necesariamente mayor dificultad para afrontarlo. Si los ingresos de la familia crecen a un ritmo similar, la cuota puede conservarse como una fracción estable del ingreso.
El inconveniente surge cuando ambas magnitudes se mueven a ritmos diferentes: si el UVA sube mucho más que los salarios, cada pago mensual representa una porción mayor del dinero disponible y empieza a presionar más el presupuesto.
También cambian la cantidad de UVA necesarias para comprar una propiedad. Por ejemplo, para un departamento de u$s85.000 financiando el 75% a 20 años, en 2019 se requerían 99.213 UVA; en 2026, la cifra baja a 46.681 UVA.
La diferencia obedece a la evolución de los precios de las propiedades y del valor de la unidad UVA, a la vez que la tasa que aplica el banco también influye en el valor de la primera cuota.
Por eso, antes de tomar el préstamo no alcanza con mirar cuánto se paga al inicio. Conviene saber qué parte del sueldo representa ese pago y cuánto margen queda para cubrir el resto de los gastos del hogar.
Los bancos suelen fijar un tope para evitar destinar una porción excesiva de ingresos al crédito. En varias líneas hipotecarias, la primera cuota no puede superar el 25% de los ingresos netos.
La regla es simple. Si el pago inicial ronda los $911.500, el hogar necesita ingresos cercanos a $3,65 millones mensuales para mantenerse dentro de ese 25%.
Después, lo importante es la evolución de ambos valores. Si la cuota sube 42% durante los próximos dos años, esos ingresos deberían pasar de $3,65 millones a cerca de $5,18 millones para conservar la misma proporción. Si el incremento llegara al 103%, el hogar requeriría cerca de $7,38 millones mensuales para sostener ese porcentaje.
La inflación ayuda a entender por qué cambia el UVA, pero no explica todo. Lo que termina afectando al bolsillo es cuánto del ingreso está destinado a la cuota a lo largo del tiempo.
