Un estudio de Mirando.ai, empresa de inteligencia de mercado inmobiliario, rastreó la evolución del tamaño de las unidades en la Ciudad de Buenos Aires desde la década de 1930 hasta la actualidad. Según el relevamiento, la mediana de superficie cubierta de los departamentos en venta construidos en los años 30 fue de 102 m2. En la década de 2020, esa cifra baja a 46 m2, lo que representa una caída del 55% y una pérdida de 56 m2 en la superficie total. Paralelamente, el departamento mediano pasó de contar con cuatro ambientes a dos.

El peso de las unidades grandes siguió la misma tendencia. En los años 30, más de la mitad de los inmuebles (53,2%) tenían 100 m2 o más. En cambio, entre lo construido desde 2020 hasta hoy, esa proporción llega a 9,4% (uno de cada once). En el extremo opuesto, los monoambientes pasaron de representar 1,9% de lo construido en los años 30 a aproximadamente 35% en la actualidad.

Para llegar a estos resultados, el informe analizó 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad, agrupados por año de construcción. En Argentina no existe un catastro público consultable, por lo que el análisis no se apoyó en registros oficiales y advirtió la fragmentación del sector inmobiliario: las agencias trabajan con un nivel de información limitado para el tamaño de las decisiones que toman.

Entre las conclusiones, el documento señala que los metros cuadrados por ambiente se mantuvieron relativamente constantes a lo largo del siglo: entre 20 y 26 m2 por ambiente. Un ambiente de 2026, en promedio, equivale al mismo tamaño que uno de 1950. La distribución total de la superficie se reparte entre todos los ambientes, incluido el living y la cocina; lo que cambió fue la cantidad de ambientes, no el tamaño por pieza.

La serie establece un quiebre en 2010: la superficie mediana baja de forma sostenida hasta los años 70, se estabilizó entre 60 y 62 m2 en construcciones de 1970 a 2000, y volvió a caer a partir de 2010, cuando la mediana se ubicó en 46 m2. El informe atribuye la tendencia a la suba del valor del suelo, a cambios en los tipos de hogares —cada vez más unipersonales— y a una lógica de desarrollo que busca maximizar la cantidad de unidades por metro cuadrado construido.

El análisis señala que la clave del achicamiento está en el uso del terreno, no en el diseño de las viviendas: al subir el valor del suelo, se prioriza generar más unidades, sacrificando ambientes. Además, la reducción no fue uniforme en toda la ciudad: la caída no siguió el mismo ritmo en todos los barrios, reflejando diferencias en la dinámica inmobiliaria local.

En suma, según el informe, el fenómeno obedece a una combinación de mayores costos de urbanización y cambios en los formatos de consumo habitacional, con un impacto claro en la configuración de los hogares porteños.