El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa una etapa distinta a la de años pasados, luego de una corrección pronunciada. Tras ese ajuste, los precios muestran una mayor estabilidad, pero con diferencias marcadas según barrio, ubicación, estado y tipo de propiedad.
El dato que permite dimensionar este cambio es la evolución del valor promedio del m2, medido por el Índice M2 Real, elaborado por REMAX, Reporte Inmobiliario y la UCEMA. El índice pasó de US$2146 en enero de 2026 a US$2112 en julio, tras haber llegado a US$2200 en mayo. En definitiva, ya no existe una línea única de recuperación; cada inmueble debe encontrar su precio para cerrar una operación.
Dotti Peñate, CEO de REMAX Argentina & Uruguay, señala que el escenario refleja una recomposición, pero no una alza generalizada. “Hoy vemos un mercado que dejó atrás la caída pronunciada de precios y entró en una etapa de recomposición, aunque no de forma homogénea”, indicó.
Según la ejecutiva, la referencia para CABA se mueve en torno a US$2100-2200 por m2, con diferencias relevantes entre barrios. “Más que esperar una subida general, vemos un mercado moviéndose dentro de ese rango y con mayor segmentación entre propiedades”, explicó.
En ese marco, Saavedra y Colegiales figuran como zonas con potencial de crecimiento, aunque el precio no es el único factor a considerar. Infraestructura, conectividad, servicios y evolución del entorno también pesan en la valorización.
Zonas ya consolidadas como Recoleta, Barrio Norte y Palermo recuperaron impulso y mantienen una demanda sólida. La explicación reside en que, cuando el mercado se vuelve más racional, la ubicación y la calidad del inmueble ganan protagonismo.
La negociación continúa siendo decisiva. En julio, el precio de cierre efectivo estuvo, en promedio, 4,81% por debajo del valor publicado. “Aún existe margen de negociación y el precio de salida sigue siendo determinante para concretar una operación”, afirmó Peñate.
La brecha entre lo que piden los propietarios y lo que están dispuestos a pagar los compradores se redujo en los últimos dos años. Según REMAX, los niveles de negociación se ubican hoy aproximadamente entre 5% y 6%.
En síntesis, una propiedad no vale lo que el propietario necesita o espera lograr, sino lo que el mercado está dispuesto a pagar. Por eso, el precio de apertura ganó protagonismo: salir al mercado por encima de referencias puede estancarse, mientras que una valuación adecuada suele generar visitas y ofertas desde el inicio.
