Un estudio de Mirando.ai, empresa especializada en inteligencia de mercado inmobiliario, analiza la evolución del tamaño de las unidades en la Ciudad de Buenos Aires desde la década de 1930 hasta la actualidad. Según el trabajo, la superficie cubierta mediana de los departamentos en venta construidos en los años 30 era de 102 m², mientras que los edificios levantados entre 2020 y hoy muestran una mediana de 46 m². La caída implica un descenso del 55% y una pérdida de 56 m² a lo largo del tiempo. Paralelamente, el departamento mediano pasó de contar con cuatro ambientes a dos.
El fenómeno también se observa en el segmento de mayor tamaño. En los años 30, aproximadamente la mitad de las unidades (53,2%) tenían 100 m² o más. En los cohortes construidos desde 2020 hasta la actualidad, esa proporción cayó a 9,4% (una de cada once). En contrapartida, los monoambientes representaban 1,9% de lo construido en los años 30 y llegaron a 35% en la actualidad.
Para llegar a estas conclusiones, el informe analizó 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad, agrupados por año de construcción. En Argentina no existe un catastro público consultable que permita responder de forma oficial qué se construyó y cuándo, por lo que el análisis se apoyó en información de mercado, con el sector inmobiliario operando de forma fragmentada. “La industria en la región enfrenta un nivel de información sorprendentemente bajo para la magnitud de las decisiones que toma”, señalan desde la compañía.
Entre los hallazgos, se observa que los metros cuadrados por ambiente se mantuvieron relativamente estables a lo largo del siglo, oscilando entre 20 y 26 m² por ambiente. En promedio, un ambiente de 2026 mide lo mismo que uno de 1950. En conjunto, la superficie total de los departamentos no cambia por cada ambiente, sino por la cantidad de ambientes que se incluyen. Así, lo que varía es la cantidad de cuartos dentro de la unidad, no la dimensión de cada ambiente.
La serie registra un quiebre alrededor de 2010: la superficie total de los departamentos comenzó a descender de forma sostenida hasta los años setenta, se estabilizó en una franja de 60–62 m² para las piezas construidas entre 1970 y 2000, y luego volvió a caer a 46 m² a partir de 2010.
El informe atribuye el achicamiento a una combinación de factors: mayor valor del suelo, cambios en el perfil de los hogares (más unipersonales) y una lógica de desarrollo orientada a maximizar la cantidad de unidades por metro cuadrado construido. Según el documento, la clave no está en el diseño de las viviendas, sino en el precio del terreno: a mayor valor del suelo, mayor es la presión para generar más unidades reduciendo ambientes.
El fenómeno no fue uniforme en toda la ciudad; no obstante, señala que ciertas zonas concentraron impactos más pronunciados, dejando entrever diferencias relevantes entre barrios a la hora de la desagregación de metros por unidad.
